Mietpreisbremse: Mieterhöhung nach Modernisierung

Von Leonora Holling

(26. August 2021) Zur Eindämmung der seit Jahren anhaltenden Preisexplosion auf dem Wohnungsmarkt gilt seit dem Jahr 2015 die sogenannte „Mietpreisbremse“ in durch die einzelnen Bundesländer festzulegenden Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Bei Neuvermietungen in den definierten Gebieten darf der Mietzins nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von dieser Regel gibt es zahlreiche Ausnahmen. Ob im Einzelfall tatsächlich eine Ausnahme vorliegt, oder Vermieter lediglich versuchen die Mietpreisbremse unzulässig zu umgehen, beschäftigt seither die Gerichte.

Zu den möglichen Ausnahmen zählt eine „umfassende Modernisierung“ von Wohnraum im Sinne des § 556f des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wann eine „umfassende Modernisierung“ konkret vorliegt, war bisher strittig. Nunmehr hatte der Bundesgerichtshof (BGH) erstmals einen derartigen Fall zu entscheiden (Az. VIII ZR 369/18) und mit dieser Entscheidung klare Regeln aufgestellt, wann die Ausnahme einer „umfassenden Modernisierung“ greift. Eine umfassende Modernisierung liege nur dann vor, wenn durch den Umfang der Modernisierung der Standard eines Neubaus erreicht wird und die Kosten einen wesentlichen Bauaufwand darstellen, entschied der BGH. Dies sei lediglich dann der Fall, wenn die Kosten ein Drittel des Aufwands für einen Neubau erreichen, wobei ersparte „Erhaltungsmaßnahmen“ beziehungsweise „Instandhaltungskosten“ und Kosten einer „modernisierenden Instandhaltung“ genau wie bei einer Mieterhöhung im Rahmen einer energetischen Modernisierung von den anrechenbaren Kosten abzuziehen sind. Erhaltungsmaßnahmen eines Gebäudes zählen nicht zu einem wesentlichen Bauaufwand. Im streitgegenständlichen Fall hatten sowohl der Vermieter als auch die Gerichte der Vorinstanzen die ersparten Instandhaltungskosten nicht vom Bauaufwand abgezogen.

Ob ein Vergleich mit der Errichtung eines Neubaus zutrifft, sei entsprechend der Entscheidung durch Kostenprüfung anhand der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahme insbesondere im Hinblick auf Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation und weitere Ausstattungsmerkmale sowie den energetischen Eigenschaften des Gebäudes zu überprüfen. Mietern in Regionen, in denen die Mietpreisbremse greift und deren Vermieter in den letzten sechs Jahren eine Ausnahme aufgrund einer umfassenden Modernisierung geltend gemacht haben, ist zu raten, die entsprechenden Kostenbelege anzufordern und genau zu prüfen. Gegebenenfalls sollte die erhöhte Miete vor einer abschließenden Klärung nur unter Vorbehalt ge-zahlt werden.

Wärmewende: CO₂-Preis ungerecht verteilt

Von Leonora Holling und Louis-F. Stahl

(22. Juni 2021) Die zum 1. Januar 2021 durch das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) neu eingeführte CO₂-Steuer auf fossile Brennstoffe in Höhe von 25 Euro pro Tonne CO₂-Äquivalent resultiert bereits in diesem Jahr in einem Anstieg der effektiven Brennstoffkosten für Heizöl und Erdgas um rund 10 bis 15 Prozent (siehe „CO2-Steuer verteuert Brennstoffe“). Die vorgesehene schrittweise Erhöhung jeweils zum 1. Januar der kommenden Jahre wird zum 1. Januar 2025 in einem CO₂-Preis von 55 Euro pro Tonne CO₂-Äquivalent münden. Bei Verwendung fossiler Energieträger müssen sich Energieverbraucher in den kommenden Jahren auf eine Teuerung der Heizkosten um 20 bis 30 Prozent gefasst machen.

Mit der CO₂-Abgabe soll, wie auch im Bereich von anderen Verbräuchen fossiler Energieträger, ein Anreiz geschaffen werden, auf moderne Heizsysteme mit weniger oder besser noch gar keinen CO₂-Emissionen umzusteigen. Als Preisbestandteil der Brennstoffkosten kann die CO₂-Umlage von Vermietern auf Mieter umgelegt werden. Problematisch hieran ist, dass die Umlagefähigkeit des CO₂-Preises auf die Mieter für Vermieter keinerlei Anreiz bietet, eine Kostenreduzierung durch einen Wechsel zu einer neuen Heizungsanlage mit keinem oder weniger CO₂-Ausstoß vorzunehmen. Die „Lenkungsabgabe“ verfehlt daher im Ergebnis ihre Lenkungswirkung. Die von der CO₂-Abgabe betroffenen Mieter wiederum haben, auch unter Berücksichtigung des derzeitigen Wohnraummangels und explodierenden Mietpreisen (ED 2/2021, S.7), kaum eine Möglichkeit, ihren Vermieter zu einer Modernisierung der Heizungsanlage zu drängen.

Die Deutsche Umwelthilfe, die Bundestagsfraktionen von SPD, Grünen und Linken sowie der Deutsche Mieterbund forderten in den vergangenen Monaten unter Bezugnahme auf die genannten Gründe einen Entfall der Umlagefähigkeit der CO₂-Abgabe über die Mietnebenkosten. Der Vorstand vom Bund der Energieverbraucher hat beschlossen, sich dieser Forderung anzuschließen. Die CO₂-Bepreisung darf nicht Selbstzweck werden, sondern muss ihrer Lenkungsfunktion unbedingt gerecht werden. Es kann nicht zu Lasten der Mieter gehen, wenn über Jahrzehnte unterlassene Sanierungsmaßnahmen von Vermietern nunmehr auch noch durch eine höhere CO₂-Bepreisung ausschließlich Mietern angelastet werden.

Die Bundesregierung plant dem Vernehmen nach, eine komplizierte Aufteilung der Kosten zwischen Mietern und Vermietern anhand der Energieeffizienz der jeweiligen Gebäude zu planen. Bei schlecht renovierten Gebäuden soll mehr als die Hälfte des CO₂-Preises durch den Vermieter zu tragen sein. Ist ein Gebäude hingegen gut saniert, soll diese Quote auf unter 50 Prozent sinken. Viele Sozialverbände haben diesen überkomplizierten Ansatz zu Recht kritisiert. Eine Einstufung der Umlagefähigkeit anhand eines Energieausweises dürfte kaum praktikabel sein. Die Vielfältigkeit und teilweise auch Ungenauigkeit derartiger Energieausweise steht dem entgegen.

Die CO₂-Abgabe kann ihre intendierte Wirkung nur dann entfalten, wenn sie ausnahmslos diejenigen trifft, die für die Entscheidung verantwortlich sind, mit seiner Heizanlage auf fossile Energieträger zu setzen. Die Mieter eines Gebäudes sind dies in jedem Fall nicht.

Betriebskostenabrechnung: Umfangreiches Belegprüfungsrecht

Von Leonora Holling

(11. Juni 2021) Vermieter trifft die Verpflichtung zwölf Monate nach Beendigung des Abrechnungsjahres die Nebenkosten einer Mietwohnung abzurechnen. Diese Abrechnung kann der Mieter auf Richtigkeit überprüfen, wobei er die Originalrechnungen in den Büroräumen des Vermieters oder dessen Beauftragten einsehen kann. Hierbei kann sich der Mieter auch fachkundig beraten lassen und eine weitere Person seines Vertrauens für die Einsichtnahme beiziehen.

Der Bundesgerichtshof hat mit einem neuen Urteil vom 9. Dezember 2020 klargestellt, dass der Mieter auch ein Recht auf Einsichtnahme in die Zahlungsbelege des Vermieters besitzt (Az. VIII ZR 118/19). Die dem Mieter vorgelegten Abrechnungen und Eingangsbelege des Vermieters seien nämlich insoweit nicht aussagekräftig, ob die dort aufgeführten Rechnungsbeträge auch tatsächlich gezahlt worden sind. Denkbar sei etwa, dass dem Vermieter Preisnachlässe gewährt wurden oder er Kürzungen vorgenommen hat. Auch mögliche Versehen bei der Abrechnung können durch Einsichtnahme in die Zahlungsbelege überprüft werden. Das berechtigte Interesse des Mieters an der Einsichtnahme in die Belege ergebe sich hierbei bereits aus dem allgemeinen Kontrollanspruch des Mieters bezüglicher seiner Betriebs- und Heizkostenabrechnung.

Kleinreparaturklausel

Von Leonora Holling und Louis-F. Stahl

(7. Dezember 2020) Die Frage, welche Kleinreparaturen Mieter im Fall einer wirksamen vertraglichen Regelung selbst zu tragen haben und welche Reparaturen der Vermieter leisten muss, ist ein mietrechtlicher Dauerbrenner.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab kürzlich einer Mieterin recht, die argumentierte, dass nur die Reparaturkosten für solche Teile durch den Mieter zu tragen sind, die einem häufigen Zugriff durch den Mieter ausgesetzt sind und dieser insoweit die Abnutzung beeinflussen kann. Dieser Auffassung folgte das Gericht in seiner Entscheidung (Az. 15 C 256/19). Eine Toilettenrohrdichtung, sowie eine Abwasserhebepumpe fallen, so das Gericht, nicht unter die Kleinreparaturklausel. Wohl aber die Kosten einer Steckdosenerneuerung, da die Steckdose der direkten Nutzung durch den Mieter unterliege. Außerdem müsse die Klausel den üblichen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze aller Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums vorsehen. Die Grenze des Zulässigen dürfe bei etwa 150 Euro pro Fall liegen.

Energetische Modernisierung

Von Leonora Holling und Louis-F. Stahl

(4. Dezember 2020) Inwieweit energetische Modernisierungsmaßnahmen von Mietern zu dulden sind und ob eine auf die Modernisierung folgende Mieterhöhung zulässig ist, ist ein steter Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Das Landgericht Hamburg hatte in einem Urteil vom 17. Januar 2020 zuletzt noch angenommen, dass die Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter genauestens beschrieben werden müssten (Az. 307 S 50/18). Fehle es hieran, sei weder die Modernisierung zu dulden noch eine Mieterhöhung zulässig.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit Urteil vom 20. Mai 2020 hingegen jüngst anders positioniert als die Richter in Hamburg und bejahte einen Duldungsanspruch gegen den Mieter aus § 555d Absatz 1 BGB selbst bei unklarer Beschreibung der energetischen Modernisierung (Az. VIII ZR 55/19). Die Beschreibung der Modernisierungsmaßnahme muss dem BGH zu Folge lediglich für eine sachgerechte Beurteilung durch den Mieter ausreichen. Es sei dem Mieter sogar zuzumuten, in Zweifelsfällen eigene sachverständige Hilfe heranzuziehen. Einer konkreten Beschreibung der energetischen Einsparmaßnahme im Hinblick auf eine konkrete Wohnung bedürfe es ebenfalls nicht, sondern es genüge, wenn diese für das Gesamtobjekt beschrieben ist. Dem Urteil ist aus Verbraucherschutzsicht zwar dahingehend zuzustimmen, dass die energetische Verbesserung von Wohnraum unbedingt förderungswürdig ist, zweifelhaft zu bewerten ist jedoch, dass die Richter den Vermietern keine echte eigene Verpflichtung zum Nachweis der energetischen Verbesserung auferlegen wollten. Immerhin ist es der Vermieter, der durch die in Folge der Sanierung mögliche Anhebung der Miete einen finanziellen Vorteil erhält.

In einem anderen Verfahren zur Frage der Anrechnung ersparter Erhaltungskosten hat der BGH hingegen zu Gunsten der klagenden Mieter entschieden (Az. VIII ZR 81/19). Vermieter müssen sich die durch eine Modernisierung ersparten Erhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen, so die Karlsruher Richter. Werden beispielsweise alte, aber noch funktionale Türen und Fenster im Zuge einer energetischen Modernisierung gegen besser gedämmte Bauteile ersetzt, müsse der Vermieter sich auch den erst in Jahren fälligen Austausch anteilig anrechnen lassen und die energetische Modernisierungsumlage entsprechend kürzen. Der BGH hat mit dieser Entscheidung einen Abzugsposten neu definiert, der praktisch immer zur Anwendung kommen muss. In welcher Höhe der Abzug vorzunehmen ist, wird jedoch im Einzelfall zu schätzen sein und dürfte Anlass für zahlreiche neue mietrechtliche Streitigkeiten bieten.

Mieterhöhungen: Härtefallregelung bei Mieterhöhungen

Von Louis-F. Stahl

(3. Mai 2019) Das Landgericht Berlin hatte zu klären, wann eine Modernisierungsmieterhöhung für den Mieter eine unzulässige „Härte“ darstellt und aufgrund von § 559 Abs. 4 BGB unzulässig ist (Urteil vom 17. Oktober 2018, Az. 65 S 105/18).

Bemerkenswert ist, dass das Gericht nicht auf die absolute oder prozentuale Höhe der Mieterhöhung abstellte. Die Richter stellten vielmehr fest, dass die wirtschaftliche Härte nur am individuellen Einzelfall zu bemessen sei. Grundsätzlich müsse ein Mieter trotz der Mieterhöhung seinen bisherigen Lebensstandard im Wesentlichen halten können. Unterschreitet nach Abzug der Miete das verbleibende Einkommen das Existenzminimum (derzeit rund 9.000 Euro bei Alleinstehenden, 15.500 Euro bei Ehepartnern und 4.900 Euro je Kind), dann ist dies unabhängig vom individuellen Lebensstandard ein starkes Indiz für das Vorliegen einer wirtschaftlichen Härte.

Die Richter erteilten zudem der Forderung des Vermieters eine klare Absage, dass der Mieter zur Finanzierung der Mieterhöhung einen Teil der Wohnung untervermieten müsse. Darüber hinaus stellten die Richter fest, dass der Mieter seine als Altersvorsorge gedachte Rücklage in Form eines 63.000 Euro schweren Aktiendepots nicht für die Miete antasten müsse und bejahten im Ergebnis das Vorliegen einer unzumutbaren wirtschaftlichen Härte.

Mieter sind im Fall der Ankündigung einer Mieterhöhung gut beraten, das mögliche Vorliegen einer unzumutbaren wirtschaftlichen Härte genau prüfen zu lassen.

Mietrechtsanpassungsgesetz: Preisbremse für Modernisierungen geplant

Von Louis-F. Stahl

(24. Januar 2019) Die Bundesregierung plant mit dem Entwurf eines „Mietrechtsanpassungsgesetzes“ Mieter vor immer schneller steigenden Mietpreisen zu schützen. So soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die maximale Umlage von 11 Prozent der Kosten einer Modernisierung pro Jahr auf 8 Prozent abgesenkt werden.

Maßgeblich für die Bestimmung der Gebiete, in denen die Begrenzung greift, sollen die bestehenden Kappungsgrenzen-Verordnungen der Bundesländer sein. Darüber hinaus soll zu einem späteren Zeitpunkt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 3 Euro pro Quadratmeter und Monat abgesenkt werden. Beide Maßnahmen sollen befristet für fünf Jahre gelten. Ein gezieltes „Herausmodernisieren“ von Mietern soll zudem als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

Der Bundesrat sprach sich in einer Stellungnahme dafür aus, die Modernisierungsumlage nicht nur in wenigen Gebieten, sondern bundesweit auf 8 Prozent zu begrenzen. Der Sozialverband VdK und der Deutsche Mieterbund begrüßen zwar ebenfalls den Willen der Bundesregierung zu handeln, kritisierten die geplanten Maßnahmen jedoch als unzureichend. Die Regelungen müssten „flächendeckend und unbefristet eingeführt werden“ und die Kappungsgrenze müsse auf „maximal 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat“ abgesenkt werden, so der Mieterbund.

Gesetzentwurf und Stellungnahmen zum MietAnpG

Freiheit für alle Zähler!

Vielen Mietern wird heute noch der Zugang zum eigenen Strom- oder Gaszähler verwehrt. Das ist ungesetzlich. Darauf weisen der Bund der Energieverbraucher e. V. und der Deutsche Mieterbund hin.

(2. Juni 2014) Mieter haben einen Anspruch darauf, dass ihnen der Vermieter Zugang zu einem im Kellerraum installierten Stromzähler verschafft.

Obwohl es nur wenige Gerichtsurteile zu dieser Thematik gibt, sind sich die Experten einig: Der Vermieter muss dem Mieter Zugang zu seinem Stromzähler ermöglichen. Das gilt auch für einen eventuell in einem Kellerraum installierten Gaszähler. Dabei handelt es sich um eine mietvertragliche Nebenpflicht des Vermieters. Der Mieter kann die Erfüllung dieser Pflicht notfalls gerichtlich einfordern. Angesichts der stark zugenommenen Bedeutung der Energieeinsparung und der angestrebten Verbreitung von intelligenten Zählern, muss es dem Mieter jederzeit möglich sein, sich über seinen Stromverbrauch zu informieren.

Schikane des Vermieters?

Nunmehr gibt es ein Gerichtsurteil zu diesem Themenbereich. Ein Mieter hatte geklagt, weil ihm der Vermieter keinen Zugang zu dem in einem verschlossenen Kellerraum installierten Zähler gewähren wollte.

Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass der Vermieter die Selbstablesung des Zählers ermöglichen muss (AG Köln, Urteil vom 15. Februar 2013, Az. 201 C 464/12). Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch auf unbegrenzten Zugang zum Stromzähler, so die Richter. Der Vermieter kann den Zugang nur bei Vorliegen sachgerechter Gründe verweigern oder beschränken. Gibt es keinen sachgerechten Grund zur Verweigerung, stellt sich die Verweigerung als reine Schikane dar, heißt es im Urteil.

Datenschutz?

Als Grund könnte der Vermieter den Datenschutz anführen. Durch die zentrale Anordnung der Stromzähler in einem Raum könnte sich der Mieter Kenntnis über die Verbrauchsgewohnheiten der anderen Mieter verschaffen, wenn die einzelnen Zähler identifizierbar bezeichnet sind.

Das Informationsinteresse des Mieters hat jedoch Vorrang vor dem Datenschutz. Das ist vergleichbar mit dem Fall, dass der Mieter seine Heizkostenabrechnung überprüfen und dazu die Werte der anderen Hausbewohner einsehen will (LG Frankenthal, WuM 1985, S. 347; AG Garmisch-Partenkirchen, WuM 1996, S. 155; LG Berlin WuM 2014, S. 28; LG Potsdam WuM 2011, S. 631).

Benötigt der Mieter die Anzeigewerte des Stromzählers lediglich für eine Endabrechnung und den Wechsel des Stromanbieters, also nur einmalig, erscheint die Blockadehaltung des Vermieters erst recht als Schikane. Sie dürfte in einer gerichtlichen Auseinandersetzung keinen Bestand haben.

Rückenwind aus Brüssel

Ergänzend lassen sich auch die Bestrebungen der Europäischen Union anführen, den Mieter besser über seine Energieverbräuche zu informieren. Nach den Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie sollen den Verbrauchern, wenn sie es verlangen oder die Verbrauchswerte auf elektronischem Weg übermittelt werden, vierteljährlich und ansonsten halbjährlich Abrechnungsinformationen zur Verfügung gestellt werden. Auf ausdrücklichen Wunsch von Verbrauchern müssen Versorger zudem auch eine monatliche Abrechnung durchführen.

Mieterhöhung rechtens?

Wird eine Wohnung energetisch modernisiert, dann sind elf Prozent der Kosten als Mietererhöhung zulässig. Wer die Details kennt, der kann viel Geld sparen. Hier lesen Sie die Regelungen, die seit der jüngsten Mietrechtsreform gelten.

(15. Juni 2013) Grundsätzlich muss der Mieter eine energetische Modernisierung dulden. Allerdings muss dadurch nachhaltig Energie eingespart werden. Wie hoch die Einsparung ist und ob die Modernisierung wirtschaftlich ist, spielt dabei keine Rolle. Beispiele sind Wärmedämmung, Fenstererneuerung, Einbau einer effizienteren Heizung oder geregelter Pumpen.

Ankündigung erforderlich

Der Vermieter muss die Maßnahme drei Monate vor Beginn ankündigen. Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen, den Beginn, die Dauer und den Umfang der Maßnahme beschreiben sowie die zu erwartenden Mieterhöhungen und künftigen Betriebskosten angeben. Eine mündliche Ankündigung reicht nicht aus. Kleinere Maßnahmen, welche die Miete nur unerheblich erhöhen (unter fünf Prozent) müssen dagegen nicht angekündigt werden.

Härtefallregelung

Wenn die Modernisierung für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet, dann muss er sie nicht dulden. Die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung scheidet als Härtegrund völlig aus. Eine starke Mieterhöhung kann jedoch für den Mieter unzumutbar hoch sein mit der Folge, dass die Miete nicht so stark erhöht werden darf. Alle Härtegründe müssen dem Vermieter in Textform bis zum Ende des Monats, der auf die Modernisierungsankündigung folgt, mitgeteilt werden. Die Miete soll nicht so stark steigen, dass sich der Mieter die Wohnung nicht mehr leisten kann. Wird die Mieterhöhung durch Wohngeld auch teilweise aufgefangen, dann liegt kein Härtefall vor.

Ersatz von Aufwendungen

Entstehen dem Mieter durch die Modernisierung Kosten, dann muss der Vermieter diese Kosten erstatten. Beispiele sind Reinigungskosten oder Kosten für auswärtiges Essen, wenn die Küche unbenutzbar ist. Der Mieter kann dafür sogar einen Vorschuss verlangen.

Mietminderung

Wird während der Modernisierung der Mietwert gemindert, kann der Mieter die Miete mindern. Bei energetischer Modernisierung gilt das erst ab dem vierten Monat, den die Beeinträchtigung anhält.

Mieterhöhung

Die Baukosten der energetischen Modernisierung dürfen zu elf Prozent auf die Miete aufgeschlagen werden. Kostet die Modernisierung zum Beispiel 100.000 Euro, dann dürfen die Mieten im Haus um 11.000 Euro erhöht werden. Wohnen vier Parteien im Haus, dann hätte jede Partei 2.750 Euro, monatlich also eine um 229,17 Euro höhere Miete zu tragen. Kosten der Instandsetzung sollten abgezogen werden. War zum Beispiel der Putz schadhaft, dann können die Kosten einer Wärmedämmung um die Kosten einer Putzerneuerung vermindert werden. War der Heizkessel alt und ohnehin zu ersetzen, so zählt das nicht zur energetischen Modernisierung.  Alles, was der Vermieter tut, um den geschuldeten Mindestzustand zu erreichen, zählt nicht als Modernisierung. Nur was über das Minimum hinausgeht, kann umgelegt werden.

Auch Baunebenkosten wie Planungskosten können berücksichtigt werden, nicht jedoch die Kosten eines Kredits.

Eine Mieterhöhung ist dann ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter zu einer ungerechtfertigten Härte führen würde. Die Mieterhöhung darf nicht von der Höhe der Heizkostenersparnis abhängen. Das hat der BGH ausdrücklich abgelehnt.

Erläuterungspflicht

Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen. Sie muss die tatsächlichen Kosten nachweisen und erläutern. Die Erläuterung muss so umfangreich sein, dass der Mieter beurteilen kann, ob tatsächlich dauerhaft Heizenergie eingespart werden kann, zum Beispiel durch Angabe von Wärmedurchgangswerten. Eine Wärmebedarfsberechnung ist nicht erforderlich. Zur Berücksichtigung von Instandsetzungskosten muss der Vermieter genau angeben, inwieweit Reparaturbedarf bestand. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus. Hat der Vermieter pauschal einen Betrag abgezogen, dann muss der Mieter ebenfalls konkrete Tatsachen anführen, um einen höheren Abzugsbetrag zu begründen und zu rechtfertigen.

Die Mieterhöhung gilt ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung. Eine im September zugegangene Mieterhöhung wird ab Dezember wirksam. Voraussetzung ist, dass die Arbeiten abgeschlossen sind. Hat der Vermieter die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt, dann verlängert sich die Frist von drei auf neun Monate. Das gilt auch für den Fall, dass die tatsächliche Mieterhöhung mehr zehn Prozent höher als angekündigt ist.

Details dazu: Mieterlexikon, Deutscher Mieterbund, 2013

Betriebskosten: Augen auf bei hohem Verbrauch

(08. Dezember 2011) Erscheinen Verbrauchswerte der Betriebskostenabrechnung völlig unplausibel, muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter den hohen Verbrauch zu verantworten hat.

Insbesondere muss er ungeachtet ordnungsgemäßer geeichter Messgeräte Ursachen aus dem eigenen Verantwortungsbereich ausschließen (AG Lüdenscheid 95 C 305/09).

Mietwohnung: Freier Zugang zum Zähler

(07. Dezember 2011)

Frage: Ist es dem Vermieter/Hauseigentümer erlaubt, mir den Zugang zu meinem Stromzähler generell zu verweigern? Weil ich meinen Stromanbieter gewechselt habe, benötige ich zur Endabrechnung den aktuellen Zählerstand, den ich meinem neuen Stromversorger mitteilen muss.

Antwort: Der Mieter hat Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter Zugang zu dem in einem Kellerraum installierten Stromzähler verschafft.

Es handelt sich um eine mietvertragliche Nebenpflicht des Vermieters. Die Erfüllung dieser Pflicht kann der Mieter notfalls gerichtlich einfordern. Angesichts der stark zugenommenen Bedeutung der Energieeinsparung und der angestrebten Verbreitung von intelligenten Zählern, muss es dem Mieter jederzeit möglich sein, sich über seinen Stromverbrauch zu informieren.

Ohne einen sachgerechten Grund stellt sich die Weigerung des Vermieters als Schikane dar. Zu überlegen ist deshalb, ob es solche Gründe geben kann. Sicherheitserwägungen oder Manipulationsgefahren erscheinen eher fernliegend. Als Grund könnte der Vermieter den Datenschutz anführen. Durch die zentrale Anordnung der Stromzähler in einem Raum könnte sich der Mieter Kenntnis über die Verbrauchsgewohnheiten der anderen Mieter verschaffen, wenn die einzelnen Zähler identifizierbar bezeichnet sind.

Das Informationsinteresse des Mieters hat jedoch Vorrang vor dem Datenschutz. Das ist vergleichbar mit dem Fall, dass der Mieter seine Heizkostenabrechnung überprüfen und dazu die Werte der anderen Hausbewohner einsehen will (LG Frankenthal WuM 1985 347; AG Garmisch-Partenkirchen WuM 1996, 155).

Hier benötigt der Mieter die Anzeigewerte des Stromzählers lediglich für eine Endabrechnung und den Wechsel des Stromanbieters, also nur einmalig. In diesem Fall erscheint die Blockadehaltung des Vermieters erst recht als Schikane. Sie dürfte in einer gerichtlichen Auseinandersetzung keinen Bestand haben.

Dietmar Wall, Deutscher Mieterbund

Heizkosten: Reine Schätzung ist unwirksam

(06. Dezember 2011) Eine Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch setzt voraus, dass die Verbrauchswerte der einzelnen Nutzer ermittelt werden. Lassen sich diese Werte nicht feststellen, ist nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung grundsätzlich eine Schätzung zulässig.

Für den Nutzer stellt sich dann jedoch die Frage, wie die Schätzwerte zustande gekommen sind. Dazu muss der Vermieter darlegen, wie die zugrunde gelegten Schätzwerte für den individuellen Verbrauch zustande gekommen sind. Tut er dies nicht innerhalb der Abrechnungsfrist, hat das die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung zur Folge (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, 218 C 271/09).

Mietminderung: Weniger zahlen bei Schimmel

(5. Dezember 2011) Bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden darf der Mieter die Miete mindern, wenn er den Vermieter über den Mangel informiert hat. Ein neues Urteil des Landgerichts Frankfurt/Oder vom 14. September 2010 Az 19 S 22/09 zeichnet die Verpflichtungen von Mietern und Vermietern deutlich nach.

Bei Schimmel- oder Feuchtigkeitsschäden muss der Vermieter belegen, dass ihn an diesem Mangel kein Mitverschulden trifft. Die Mietminderung ist selbst dann rechtens, wenn die Schäden durch das Verhalten des Mieters mitverursacht sind. In dem konkreten Fall hatte ein Gutachten ergeben, dass die Schäden zwar überwiegend durch das Nutzerverhalten verursacht wurden. Allerdings konnten auch Kältebrücken und damit ein Mangel der Wohnung mitverantwortlich sein. Der Vermieter wollte eigentlich die vom Mieter zurückgehaltene Miete einklagen. Das Gericht kam auch in der Berufung zu dem Schluss, dass der Mieter die Miete zu Recht gekürzt hatte. Der Vermieter musste auch die Gutachtenkosten tragen.

Dabei muss der Mieter nicht beweisen, dass der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Laut dem Urteil muss er lediglich belegen, dass überhaupt ein Mangel vorliegt. Der Vermieter muss dann beweisen, dass er keine Schuld an dem Mangel trägt und er den Mieter über richtiges Lüften aufgeklärt hat. Nur wenn er diese Nachweise zweifelsfrei erbringen kann, ist eine Mietminderung unzulässig.

Vorsicht vor Durchschnittswerten

(03. Dezember 2011) Der Vermieter muss das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Wenn der Mieter darlegt, dass ein bundesweiter Durchschnittssatz für eine Kostenposition (in diesem Fall die Müllgebühren) um das Doppelte überschritten wurde, verletzt der Vermieter den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz jedoch nicht, wenn er die Gründe für diese Überschreitung plausibel machen kann. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 340/10). Also ist Vorsicht geboten, wenn man sich als Mieter auf Durchschnittswerte beruft.