Soziale Härte: Modernisierungsmieterhöhungen

Von Leonora Holling

(1. Juli 2022) Vermieter sind verpflichtet, bei Mieterhöhungsverlangen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, die sozialrechtlichen Belange ihrer Mieter zu berücksichtigen. Dies bekräftigt das Landgericht Berlin mit Urteil vom 29. September 2021 (Az. 64 S 111/20). Das Gericht bestätigt mit diesem Urteil seine bisherige Rechtsprechung (Az. 65 S 105/18 vom 17. Oktober 2018, siehe „Härtefallregelung bei Mieterhöhungen“).

Im zugrundeliegenden Sachverhalt hatte der Vermieter eine energetische Sanierungsmaßnahme nach § 555c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) durchgeführt. Der daraufhin angekündigten Mieterhöhung widersprach eine Mieterin mit dem Einwand, es läge für sie eine unzumutbare Härte vor. Die Mieterin bezog Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II, wobei nach den örtlichen landesrechtlichen Ausführungsbestimmungen die erhöhte Miete die Höchstgrenze des Mietkostenzuschusses überschritt. Das Jobcenter, welches die Mieterhöhung zunächst unter Vorbehalt gezahlt hatte, verlangte die Mieterhöhung im Klageweg zurück und erhielt Recht. Das Landgericht war der Auffassung, dass ein Härtefall des § 559 Abs. 4 BGB gegeben ist, sodass das Mieterhöhungsverlangen keine Wirksamkeit entfaltet.

Ein solcher Härtefall sei, so das Gericht, immer dann anzunehmen, wenn „dem Mieter nach Zahlung der erhöhten Miete kein Einkommen mehr verbleibt, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten“. Mieter sind im Fall der Ankündigung einer Mieterhöhung daher gut beraten, das mögliche Vorliegen einer unzumutbaren wirtschaftlichen Härte im Einzelfall prüfen zu lassen.

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Wärmekosten 2013: Ölheizer könnten was zurückbekommen

(17. Januar 2014) Mieter müssen auch 2013 wieder mit höheren Heizkosten als noch im Vorjahr rechnen. Nach einer Prognose des Deutschen Mieterbundes (DMB) müssen für eine 70 Quadratmeter große, fernwärmebeheizte Wohnung im Durchschnitt 931 Euro an Heizkosten gezahlt werden, 71 Euro mehr als noch 2012. Eine vergleichbare Wohnung mit Gasheizung kostete 2013 voraussichtlich 820 Euro, 50 Euro mehr als noch im Vorjahr. Wer dagegen mit Öl heizt, kann sogar auf eine Rückzahlung hoffen. Seine Rechnung für die 70 Quadratmeter große Wohnung könnte bei 978 Euro liegen, etwa 12 Euro weniger als zuletzt.

Um rund 5 Prozent ist der Energiebedarf und -verbrauch im Jahr 2013 nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes gestiegen. Hauptverantwortlich hierfür war der kalte und lange Winter Anfang 2013. Bis Mai musste vielfach geheizt werden. Im Vergleich zu 2012 kletterten die Heizenergieverbräuche in dieser Zeit um rund 14 Prozent nach oben.

Zum Jahresende hin gab es dann aber die entgegengesetzte Entwicklung. Aufgrund relativ milder Temperaturen musste von September von Dezember 2013 weniger geheizt werden als noch 2012. Gleichzeitig profitierten Mieter von weitgehend stabilen Energiepreisen 2013. Gas wurde im Jahresdurchschnitt nur um etwa 1,2 Prozent teurer, Fernwärme um ca. 3,1 Prozent, und der Ölpreis sank sogar um rund 6 Prozent.

Damit wird die Heizkostenabrechnung 2013 nicht so hoch ausfallen, wie ursprünglich noch Mitte des Jahres vermutet. Mieter kommen noch einmal mit einem "blauen Auge" davon.

Quelle: Deutscher Mieterbund

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Recht rund ums Mieten und Heizen

(18. Dezember 2013)

Pflichten des Vermieters

• Der Vermieter muss die Heizung so einstellen, dass eine Mindestraumtemperatur von 20 bis 22 Grad erreicht wird (LG Berlin, Az. 64 S 266/97).
• Eine Vertragsklausel, die eine Mindestraumtemperatur von tagsüber 18 Grad vereinbart, ist unwirksam (LG Heidelberg, Az. 5 S 80/81).
• Fällt die Heizung vollständig aus, so ist eine Mietminderung von 50 Prozent oder im kalten Winter auch von 100 Prozent gerechtfertigt (LG Bonn, Az. 6 S 396/81 und LG Hamburg, Az. 7 O 80/74).
• Bei vollständigem Heizungsausfall kann der Mieter auch fristlos kündigen (OLG Dresden, Az. 5 U 260/02).
• Eine Einrohrheizung ist nicht mangelhaft, wenn die Rohre trotz abgestellten Thermostatventilen Wärme abgeben (LG Berlin, Az. 63 S 341/11).
• Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, Andernfalls darf der Mieter 15 Prozent der auf ihn entfallenden Heizkosten kürzen (BGH, Az. VIII 310/12).

Warmwasserzähler ab Dezember 2013 Pflicht

In vermieteten Häusern mit zentraler Warmwasserversorgung muss bis spätestens Dezember 2013 in jeder Wohnung ein geeichter Warmwasserzähler installiert sein. Alte Warmwasserzähler, die seit 1. Januar 1987 laufen, müssen ausgetauscht werden. Sind ab Januar 2013 keine zulässigen Warmwasserzähler installiert, darf der Mieter die auf ihn entfallenden Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen.

Wirtschaftlichkeitsgebot

Übersteigen die vom Vermieter geltend gemachten Kosten die durchschnittlichen Kosten in erheblichem Umfang, so trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass gleichwohl das Wirtschaftlichkeitsgebot gewahrt worden ist (AG Köln, Urteil vom 2. März, Az. 2011 22ß C 443/10).

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Die Heizkosten im Griff

(3. September 2013) Mit einem breit angelegten Praxistest überprüft die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) gemeinsam mit der ista Deutschland GmbH, dem Deutschen Mieterbund und dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung die Einsparmöglichkeiten durch Nutzung eines Energiedatenmanagements in Mietwohnungen.

Dabei erhalten die Mieter über ein Online-Portal laufend Einblick in den eigenen Wärmeverbrauch und können dann entsprechend aktiv werden. Erste Haushalte, die das Online-Tool bereits getestet haben, konnten ihren Wärmeenergieverbrauch um durchschnittlich bis zu 15% senken. Im Rahmen des neuen Modellvorhabens "Bewusst heizen, Kosten sparen" sollen nun rund 200 Miethaushalte in den Modellregionen Essen, Berlin und München über mehrere Heizperioden das Einsparpotenzial auf Basis dieses Energiedatenmanagements ermitteln. Mehr Infos zum Projekt gibt es unter www.bewusst-heizen.de.

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Betriebskosten: Augen auf bei der Abrechnung

(12. Dezember 2012) Derzeit werden Millionen Betriebskostenabrechungen verschickt. Viele davon sind fehlerhaft. Die Energiedepesche gibt Hinweise, worauf Verbraucher achten sollten.

Folgende Mindestangaben muss jede Betriebskostenabrechnung enthalten: das konkrete Objekt, auf das sich die Abrechnung bezieht, den Zeitraum, auf den sich die Abrechnung bezieht, die Gesamtkosten für Nebenkostenart, den Verteilungsschlüssel, der zugrunde gelegt wurde, die Berechung des Mieteranteils für jede einzelne Art von Betriebskosten und die Verrechnung mit den schon geleisteten monatlichen Vorauszahlungen.

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zusenden.

Wichtige Urteile zum Thema Betriebskostenabrechnung:

Fristversäumung mit Folgen

Hat der Vermieter die Abrechnung später als zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum erstellt, dann kann er vom Mieter später keine Nachzahlung mehr verlangen. Hat der Mieter auf eine verspätete Abrechnung aus Versehen schon eine Nachzahlung geleistet, kann er dieses Geld vom Vermieter zurückfordern (BGH VIII ZR 94/05).

Posteingang entscheidet

Innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist muss die Abrechnung beim Mieter eingetroffen sein. Es genügt nicht, wenn der Vermieter in diesem Zeitraum die Abrechnung losschickt. Ein Verschulden der Post wird dem Vermieter zugerechnet (BGH VIII ZR 107/08).

Wenn die Abrechnung innerhalb des Zwölfmonatszeitraums ordnungsgemäß erstellt und übermittelt wurde, gilt die Frist als eingehalten, selbst wenn die Abrechnung inhaltlich falsch ist (BGH VIII ZR 115/04).

Verlängerung möglich

Mieter und Vermieter können die gesetzlich vorgeschriebene Zwölfmonatsfrist einvernehmlich verlängern, zum Beispiel auf 19 Monate. Das macht zum Beispiel dann Sinn, wenn auf eine kalenderjährliche Abrechnung umgestellt werden soll (BGH VIII ZR 316/10).

Der Bund der Energieverbraucher bietet seinen Mitgliedern eine kostenlose Prüfung der Heizkostenabrechnung an.

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Eine Untersuchung der Ölpreise: Heizkosten ziehen weiter an

(02. Dezember 2011) Die Heizkosten ölbeheizter Häuser sind 2010 gegenüber 2009 um 34,9 Prozent gestiegen. Bei Erdgas und Fernwärme fiel der Anstieg mit 2,5 Prozent beziehungsweise 2,3 Prozent weniger drastisch aus. Das ergab die Auswertung von 88.000 Gebäudedaten durch den Deutschen Mieterbund und „CO2 online“.

Verantwortlich für die Entwicklung sind die Preisexplosion beim Heizöl und der im Schnitt um 13 Prozent gestiegene Heizenergieverbrauch in Folge des harten Winters.

Eine Entlastung der Verbraucher ist nicht in Sicht: Gegenüber 2010 sind die Heizölpreise im Schnitt um weitere 25 Prozent gestiegen. Auch die Gaspreise ziehen weiter an. Die energetische Modernisierung von Wohngebäuden bleibt also unverzichtbar.

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Mieter zahlen 100 Prozent zu viel für Betriebsstrom

(7. April 2008) Jeder zweite Euro, den Mieter für Betriebsstrom von Pumpen und Heizungen an ihre Vermieter zahlen, sei verschwendet, das seien jährlich 250 Mio Euro, so die gemeinnützigen co2online GmbH, Berlin. Für ihren aktuellen Betriebsstromspiegel hat sie 10.000 Heizkostenbrechungen analysiert und ermittelt, wie viel Mieter zentralbeheizter Gebäude für den Strom zahlen, der Heizungen und Heizungspumpen in Gang hält.

Das Ergebnis: Mieter einer 80 m² großen Wohnung bezahlen zwischen 20 und 80 Euro jährlich für die gleiche Leistung, jeder zehnte Mieter zahlt mehr als 80 Euro. Ein Grund seien zu große und falsch eingestellte Pumpen,so co2online. Nach heutigem Stand der Technik reichten 20 Euro pro Jahr für eine Wohnung aus.

Veröffentlicht ist der aktuelle Betriebsstromspiegel unter www.klima-sucht-schutz.de. co2online ist Träger der gleichnamigen Kampagne, die vom Bundesumweltministerium gefördert wird.

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Heizkosten: Jeder fünfte Deutsche friert lieber

(14. Januar 2008) Steigende Heizkosten führen bei 90% der Deutschen zu bewussten Sparmaßnahmen. Das ergab eine Umfrage des Immobilienportals Immowelt.de.

Dabei schrecken 41,6% der Befragten nicht vor Komforteinbußen zurück. So senkt jeder Fünfte die Raumtemperatur und fröstelt lieber, während weitere 20% nicht die ganze Wohnung heizen, sondern lediglich einzelne Räume. Etwa die Hälfte spart weniger drastisch und vertraut im Kampf um einen niedrigen Energieverbrauch konsequentem Stoßlüften: Rund 48% gaben an, in den kalten Monaten nur kurz und mit weit geöffnetem Fenster zu lüften.

Gar nichts machen nur 10% der Befragten. Sie sind weder an einer Heizkosten- noch an einer CO2-Reduktion interessiert. An der Umfrage haben im November 2007 über 1.400 Personen teilgenommen, die auf Immowelt.de nach einer Immobilie gesucht haben. 

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