BGH-Urteil: Bruttowarmmiete unzulässig

(14. Januar 2007) - Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und die Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH VIII ZR 212/05). Damit stellt der Bundesgerichtshof eindeutig klar, dass Mietvertragsregelungen zu Warmmieten, Endmieten, Heizkostenpauschalen und so weiter unzulässig sind.

Die in der Heizkostenverordnung festgelegte Verbrauchsabrechnung hat grundsätzlich Vorrang vor anders lautenden Vertragsregelungen und Vertragsabsprachen. Letztlich soll die Heizkostenverordnung das Nutzerverhalten beeinflussen, um Energie zu sparen. Dieser Ansatz ist heute wichtiger denn je. Jeder sollte nur für die Energie bezahlen, die er auch tatsächlich verbraucht hat.

 Download Urteil BGH vom 19. Juli 2006 - Az: VIII ZR 212/05 

 Download Schreibfehlerberichtigung zum Urteil des BGH vom 19. Juli 2006 - Az: VIII ZR 212/05 

Versäumte Abrechnung: Betriebskosten zurückfordern

(12. September 2005) - Wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht wie vorgeschrieben zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode vorlegt, kann der Mieter, wenn er inzwischen ausgezogen ist, die Rückzahlung aller Vorauszahlungen verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH VIII ZR 57/04).

 Download Urteil BGH vom 09. März 2005 - Az: VIII ZR 57/04 

Der Mieter muss von seiner Rückforderung nicht die möglicherweise entstandenen Betriebskosten abziehen, sondern er darf durchaus die Rückzahlung der Vorauszahlungen in voller Höhe verlangen.

Der Vermieter kann den Verlust aller Vorauszahlungen nur dadurch abwenden, dass er nachträglich die Nebenkosten abrechnet. Übersteigen diese die Vorauszahlungen, kann der Vermieter darüber hinausgehende Beträge nicht nachfordern. Wurde das Mietverhältnis nicht beendet, wie in dem Fall, über den der BGH entschieden hat, kann der Mieter durch Einbehalten der Vorauszahlungen den Vermieter zur Abrechnung zwingen.

Nachträgliche Korrektur der Heizkostenabrechnung?

(12. September 2005) - Die Zwölfmonatsfrist für die Betriebskostenabrechnung wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es dabei nicht an. Wurde ein anderer als der vereinbarte Umlageschlüssel verwendet, handelt es sich dabei um einen inhaltlichen und nicht um einen formellen Fehler. Eine Betriebsabkostenabrechnung darf nach Ablauf der gesetzlichen Frist nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigiert werden, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 19.1.2005, Aktenzeichen VIII ZR 116/04).

 Download Urteil BGH vom 19. Januar 2005 - Az: VIII ZR 116/04 

Übersicht einzelner Urteile zur Ablesepraxis

(28. Dezember 2003)

Zugang

Der Ablesetermin für die Erfassungssysteme muss zehn bis 14 Tage vorher angekündigt werden. Der Ableser muss in die Wohnung gelassen werden. Der Vermieter kann dies notfalls durch Gerichtsbeschluss erzwingen. (LG Köln 1 S. 81/88, WM 1988, 87)

Verhinderung

Kann der Mieter den vorgesehenen Ablesetermin nicht einhalten, zum Beispiel wegen Urlaub oder berufsbedingt, muss ein zweiter Ablesetermin durchgeführt werden. Hat der Mieter hierüber rechtzeitig informiert, entstehen für ihn keine Kosten. (AG Hamburg 37 bC 1128/95, WM 1996, 348)

Kosten Zweittermin

Ein Wärmemessdienstunternehmen kann nicht die Kosten eines eventuell notwendig werdenden zweiten Ablesetermins direkt dem Mieter in Rechnung stellen. (LG München I 12 0 7987/00, WM 2001, 190)

Ableseprotokoll

Sind die Heizkostenverteiler abgelesen und hat der Mieter das Ableseprotokoll unterschrieben, kann er später, wenn er die Abrechnung erhält, nicht einen Ablesefehler reklamieren. (LG Berlin 64 S 97/96, ZMR 1997, 145)

Kettenkauf

Der Vermieter darf keine Brennstoffe von seiner eigenen Firma beziehen, die wiederum von einem Dritten kauft, wenn der unmittelbare Einkauf bei diesem Dritten billiger wäre. (LG Hannover 181 S. 154/92, WM 1996, 776)

Unwirtschaftlich ...

... und deshalb nicht umlegbar sind Mietkosten für ein Erfassungssystem, wenn sie 25 Prozent der Energiekosten ausmachen (AG Hamburg 47 C 170/93, WM 1994, 695) ;

... sind Erfassungskosten, wenn sie fast 50 Prozent der Heizkosten ausmachen (AG Bersenbrück 1634-9-11 C 680/98, WM 1999, 467).

Mit freundlicher Genehmigung des Deutschen Mieterbundes entnommen aus: MieterZeitung 5/2003.