WEG-Reform: Wohnungseigentumsgesetz novelliert

Von Louis-F. Stahl

(14. September 2021) Der Gesetzgeber hat mit einer bereits in Kraft getretenen Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zahlreiche Änderungen am Rechtsgerüst für Wohnungseigentümergemeinschaften vorgenommen. Kernpunkt ist eine Erleichterung für Beschlüsse zu „baulichen Maßnahmen“, die bisher nur einstimmig beschlossen werden konnten. Nunmehr genügt eine einfache Mehrheit zum Beschluss von Baumaßnahmen, sofern sich die Befürworter zur Übernahme der Kosten bereiterklären. Stimmen mindestens zwei Drittel der Eigentümer einer Maßnahme zu oder amortisiert sich die Maßnahme in einem angemessenen Zeitraum, was bei energetischen Maßnahmen in der Regel der Fall ist, sind die Kosten von allen Eigentümern zu tragen – auch von den Neinsagern. Darüber hinaus hat jeder Eigentümer einen Einzelanspruch auf Zustimmung der Gemeinschaft zu bestimmten Maßnahmen, sofern der betreffende Eigentümer die Kosten allein trägt. Dazu zählen Maßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit, Verbesserung des Einbruchschutzes, schnellerem Internet und der Bau von Ladeinfrastruktur für Elektroautos.

Die Einladung zu Versammlungen muss nicht mehr schriftlich erfolgen, sondern kann auch in Textform beispielsweise per E-Mail geschehen. Auf Beschluss ist eine Onlineversammlung oder eine Hybridversammlung zulässig. Zu den weiteren Änderungen gehört eine Stärkung der Rolle des Verwalters. Der Verwalter ist nun „vertretungsberechtigt“ für die Gemeinschaft, kann und muss Geschäfte von „untergeordneter Bedeutung“ selbständig erledigen, wird dafür aber vom Verwaltungsbeirat zukünftig nicht nur beraten, sondern auch „überwacht“ und muss in der Regel eine IHK-Verwalterzertifizierung abgelegt haben. Im Gegenzug kann die Gemeinschaft ihren bestellten Verwalter nun jederzeit mit einfacher Mehrheit fristlos abberufen und der Verwaltervertrag nebst Vergütungsanspruch erlischt spätestens sechs Monate nach einer Abberufung.

WEG-Versammlung in Coronazeiten

Von Louis-F. Stahl

(21. Mai 2021) Ein Hausverwalter darf nicht unter pauschaler Berufung auf die Coronapandemie die Einberufung der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft verweigern. Dies entschied das Landgericht Frankfurt/Main am 16. Februar 2021 (Az. 2-13 T 97/20). Anders als in der pauschal ergangenen Schornsteinfegerentscheidung des VG Hannover (siehe „Kehrarbeiten in Coronazeiten“), haben sich die Richter in Frankfurt am Main genau mit Fragen der Verhältnismäßigkeit in Pandemiezeiten beschäftigt.

Das Ergebnis: Die jährliche Eigentümerversammlung ist dann abzuhalten, wenn die Durchführung mit vertretbarem Aufwand trotz der Pandemielage möglich ist und der Abhaltung öffentlich-rechtliche Beschränkungen nicht entgegenstehen. Ein Indikator dafür, ob die Verhältnismäßigkeit gegeben ist, sei insbesondere auch, ob zum fraglichen Zeitpunkt „Schulen und Geschäfte vollständig geöffnet“ sind. Dies war in dem Zeitraum gegeben, indem sich der Verwalter im konkreten Fall weigerte die anstehende Versammlung einzuberufen. Die Richter betonen in ihrer Urteilsbegründung ausdrücklich, dass die Frage in „Hochzeiten der Pandemie im Frühjahr 2020 oder im Winter 2020/2021 anders zu beurteilen sein“ könnte.

Darüber hinaus seien die „Rahmenbedingungen der Versammlung den Bedingungen der Pandemie entsprechend“ anzupassen, auch wenn dies die Durchführung erschwere. Dies könne auch bedeuten, dass für die Versammlung von 20 Eigentümern eine zur Umsetzung geltender Hygienevorschriften ausreichend große Räumlichkeit zu einem hohen Preis von 1.000 bis 1.500 Euro anzumieten sei. 

Eigentum verpflichtet

Egal, ob Eigentümer selbst in ihrer Wohnung leben oder ihre Immobilie vermieten: Wollen sie Energiekosten sparen, müssen sie sich meist im Verbund mit den Miteigentümern einigen. Die Energiedepesche verrät, was dabei zu beachten ist.

(17. März 2011) Rund fünf Millionen Wohnungseigentümer wissen derzeit nicht, wie sie sich entscheiden sollen. Akzeptieren sie die hohen Energiepreise auch in den nächsten Jahren in derzeit unbekannter Höhe? Oder nehmen sie sofort viel Geld in die Hand und investieren in die energetische Aufrüstung, also in die Wärmedämmung ihrer Immobilie?

Wer den Strom- oder Gaslieferanten wechselt oder sich dem bundesweiten Preisprotest anschließt, kann viel Geld sparen. Doch der einzelne Wohnungseigentümer kann in einer Eigentumsanlage meist nicht selbst entscheiden, wo er Energie günstig einkauft und mit welchen Hilfsmitteln er Kosten senken kann, denn diese Entscheidungen trifft der Hausverwalter für alle Eigentümer.

Wer jedoch glaubt, dass die Initiative für Sparmaßnahmen vom Hausverwalter kommen muss, der irrt: Die Eigentümer müssen selbst aktiv werden und dabei bestimmte Formalitäten wahren. Meist ist dazu ein Beschluss der Eigentümerversammlung nötig.

Dazu gilt es, rechtzeitig vor der nächsten Eigentümerversammlung einen Antrag für einen Tagesordnungspunkt (TOP) beim Hausverwalter einzureichen. Ohne diesen können sinnvolle Neuerungen zwar besprochen, aber nicht beschlossen werden.

Der Text kann dafür wie folgt lauten:

An die Hausverwaltung XY,

Bezeichnung der Wohnanlage, um die es geht

Ich beantrage zur nächsten Eigentümerversammlung:

Diskussion und Beschlussfassung über

a) den Wechsel des Heizenergie-Lieferanten
b) Rückforderung ungerechtfertigt
überhöhter Preise

Bestätigen Sie mir bis zum ..............., dass Sie diesen TOP in Ihrer Einladung zur Eigen-tümerversammlung aufnehmen.

Idealerweise sucht sich der Antragsteller bereits rechtzeitig vor der Versammlung „Verbündete", um die notwendige Mehrheit der Eigentümer bei einer Abstimmung hinter sich zu wissen.